Chiński Kanał Informacyjny

李嘉诚Li Ka Shing (jeden z największych deweloperów w 香港XiangGang/HongKong i kraju oraz najbogatszy człowiek w Azji, prezes m.in. holdingu 长江实业CheungKong) swoimi ostatnimi wypowiedziami o sytuacji na rynku nieruchomości wzbudził liczne komentarze i opinie. Jak on widzi tą sytuację:

Powołując się na dane 住房和城乡建设部Ministerstwa Mieszkalnictwa i Rozwoju Obszarów Wiejskich stwierdza, że

– kredyty związane z nieruchomościami stanowią 40% wszystkich udzielanych przez banki;

– 50% dochodów lokalnych rządów pochodzi z dzierżawy nieruchomości/ziemi (nie ma ziemi na własność/prywatnej);

– 60% majątku rodzin ulokowane jest w nieruchomościach. Stąd ten sektor jest tak ważny społecznie i ekonomicznie.

Pan Li postawił pytania:

 Dlaczego Chińczycy tak lubią kupować mieszkania? Z jednej strony, aby założyć rodzinę (bez tego zgodnie z tradycją jest to niemożliwe). Zakup mieszkania jest najwyższym priorytetem życia w tym kraju. Z drugiej strony, mieszkanie nie służy tylko do życia, jest związane z możliwościami uzyskania wielu ułatwień jakie daje życie w miesicie – np. edukacja dzieci (szkoła w miesicie) czy leczenie (łatwiejszy dostęp do opieki medycznej). Poza tym dla bardzo wielu osób zakup mieszkania jest miarą jej sukcesu lub nie. Tak więc mieszkanie pełni rolę prestiżową. Nie należy zapominać o ważnej jego funkcji jako formy akumulacji finansowej. Od momentu, gdy mieszkania przestały pełnić tylko funkcje zamieszkania, ale również majątkową, ceny ich gwałtownie wzrosły. Patrząc na przestrzeni lat widać, że ci, którzy kupili mieszkania wcześniej, mogli zarobić dużo pieniędzy sprzedając później. Aktualni nabywcy zaś odczuwają większy stres finansowo-kredytowy. Do tego dochodzi jeszcze jedno zjawisko.

Według danych statystycznych miasta, również i dzięki migracji ludności do nich, osiągnęły wskaźnik własności mieszkań na poziomie 96%, a ponad 40% gospodarstw domowych posiada ich dwa lub więcej. Patrząc na ten dane możemy stwierdzić, że obecnie na rynku nie brakuje mieszkań, a większość osób, które mogły sobie pozwolić na ich zakup, kupiła go, podczas gdy pozostali mogą nie być w stanie sobie na to pozwolić w przyszłości z uwagi na ich ceny.

 Dlaczego ceny mieszkań rosły?

Pan Li wskazuje kilka głównych powodów, dla których ceny mieszkań rosną od tak wielu lat.

Po pierwsze, wraz z ciągłym wzrostem tempa urbanizacji i rosnącym popytem spowodowanym ciągłą migracją ludności wiejskiej do miasta, istnieje zapotrzebowanie na osiedlanie się i mieszkanie. Ponieważ coraz więcej osób kupuje, ceny mieszkań będą naturalnie rosły.

Po drugie, istnieją również pewne czynniki związane z rozbiórkami najstarszego, niespełniającego współczesnych standardów budownictwa. Rodziny mieszkające w takich ‘biednych” wyburzanych osiedlach otrzymują z tego tytułu odszkodowanie, za które kupują nowe mieszkanie (często z finansową pomocą samorządową). Ten dodatkowy wzrost popytu dodatkowo napędza rosnące ceny mieszkań.

Oczywiście deweloper zgadza się, że wszystko ma swoje plusy i minusy, a ceny mieszkań nie zawsze mogą rosnąć. Jak w branży nieruchomości twierdzą, w żadnym kraju ceny te nie mogą wzrastać przez okres dłuższy niż 50 lat. Już obecnie zauważalna jest tendencja, iż mieszkanie staje się przedmiotem zamieszkania, a nie źródłem majątku. Oznacza to, że sektor nieruchomości z pewnością stanie w obliczu poważnych zmian. W ciągu ostatnich dwóch lat ceny mieszkań w wielu miastach przestały rosnąć, a zaczęły nawet i spadać.

 Dlaczego ceny mieszkań spadają?

Do drugiej polowy 2021 na rynku nieruchomości była gorączka na punkcie kupowania i gromadzenia ilości mieszkań, ponieważ ludzie wierzyli, że “ceny mieszkań nadal będą rosły” i “nie nastąpi spadek ich cen”. Jednak po tym okresie ceny te nie tylko przestały rosnąć, ale w rożnym stopniu zaczęły spadać, szczególnie w małych i średnich miastach. Wtedy od 2022 r. lokalne rządy, aby zachęcić ludzi do zakupu mieszkań zaczęły prześcigać się wprowadzając niezliczone udogodnienia finansowe, podatkowe zachęty czy znosząc ograniczenia w ich nabywaniu. Jednak bez specjalnego efektu. Według Li Ka Shing obecne ceny mieszkań w kraju znacznie przekroczyły poziom przystępny dla zwykłych ludzi, a w dłuższej perspektywie spowoduje to, że rynek nieruchomości stanie przed dylematem nadpodaży. Staje się stopniowo coraz bardziej nasycony, a popyt stale słabnie. Niezależnie od tego, czy spojrzymy na ten rynek w XiangGang/ HongKongu (香港) czy gdziekolwiek w Chinach kontynentalnych, ceny mieszkań będą nadal wahać się i będą musiały dostosować się do sytuacji. Gorączka zakupu mieszkania zakończy się.

W opinii dewelopera Li głównymi przyczynami spadku cen mieszkań jest:

1. efekt długotrwałej epidemii i lockdownu co wpłynęła na ograniczenia czy utrudnienia w zarabianiu pieniędzy, a nawet spowodowało to, że większość ludzi nie ma już zbyt dużych zasobów wolnej gotówki, znacznie zmniejszyły się oszczędności gospodarstw domowych, aby inwestować w nieruchomości, czyli np. kupić mieszkanie.
2. wskaźnik posiadania przez rodziny własności mieszkania osiągnął 96%, w tym ponad 40% gospodarstw domowych kupiło dwa lub więcej mieszkań (obecnie jest to niemożliwe, można tylko jedno na jedna rodzinę. Limit posiadania ilość mieszkań wprowadzono dwa lata temu, aby ograniczyć wzrost ich cen). Ci, którzy zamierzali kupić mieszkanie, już to zrobili, a popyt rynkowy na zakup nowego znacznie spadł.

Te powyższe powody pan Li uważa za decydujące dla tezy, iż w ciągu najbliższych pięciu lat nastąpi wyczerpanie popytu.

 Dylematy przed jakimi stoją posiadacze dwóch i więcej mieszkań.

Te gospodarstwa domowe, w nadchodzących latach nieuchronnie staną w obliczu następujących problemów:

1. Uświadomienia sobie zmiany sytuacji na rynku nieruchomości. W ostatnich miesiącach, główne platformy medialne w intrenecie krzyczą o ożywieniu tego rynku. Nie za bardzo jest to zgodne z rzeczywistością, bowiem skupiają się oni bardziej tylko na sytuacji sprzedaży i notowaniach używanych mieszkań. Tymczasem generalnie na rynku nieruchomości popyt spada. Dla tych, co posiadają więcej niż jedno mieszkanie prawdopodobnym jest dylemat „utrzymywania ceny, a nie sytuacji na rynku”.
2. Potrzeby ciągłej amortyzacji mieszkania. Oczywiste jest, że wraz z nasileniem się tendencji starzenia się społeczeństwa i ciągłym zmniejszaniem się liczby dzieci, przy także rosnącej liczbie samotnych młodych ludzi, problemy te będą miały ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Wraz z tym, że ludność wkracza w erę negatywnego wzrostu a starzejąca się populacja nadal się pogłębia, mieszkania stają się coraz trudniejsze do sprzedaży, co przyspieszy ich deprecjację.
3. Zwiększonych kosztów utrzymywania. W ostatnich latach rząd przystępuje do wprowadzania podatku od nieruchomości, chociaż nie został jeszcze w pełni wdrożony, wcześniej czy później zostanie wprowadzony w całym kraju. Podatek ten obejmuje także dochody z gruntów, jak i od kupna oraz sprzedaży mieszkań. Oczywiście promowanie tego podatku od nieruchomości może jeszcze bardziej ograniczyć zjawisko spekulacji rynkowych i rozwiązać problem dużej liczby pustych mieszkań. Jednak dla rodzin posiadających ich więcej niż jedno pojawienie się tego podatku oznacza, że ich koszt posiadania mieszkania znacznie wzrośnie, a nadmiar ich stanie się wkrótce tzw. “gorącymi ziemniakiem”.
4. Trudności w spieniężeniu. Obecnie na rynku jest więcej ofert mieszkań na sprzedaż niż chętnych do kupna. Jeśli właściciel mieszkania chce szybko odzyskać zainwestowane w zakup jego pieniądze musi szybko obniżyć cenę. W tej sytuacji ci, którzy posiadają wiele mieszkań, są w trudnej sytuacji. Jeśli nie obniżą ceny, mieszkanie się nie sprzeda, a jeśli obniżą cenę, nie zarobią pieniędzy, a nawet je stracą.
5. Trudności z wynajem – Kiedy ceny mieszkań gwałtownie rosną, każdy rodzaj inwestora prawie ignoruje koszt posiadania jego, ponieważ zyski mogą w pełni pokrywają miesięczne wydatki. Ale kiedy ceny mieszkań nie rosną lub nawet spadną, presja na utrzymanie mieszkania staje się większa, wielu wiec będzie musiała np. wynająć je, aby złagodzić ten problem. Aby jednak dokonać tego, konieczne jest zainwestowanie w początkowe koszty dekoracji. Jednak po zakończeniu tego staje on również w obliczu rynku komunalnych mieszkań na wynajem, jaki i innych tanich wchodzących na rynek. Doprowadza to do sytuacji, że droga kupna mieszkania, aby wynająć i wspierania zakupu przez kredyt jest w zasadzie niewykonalna.
6. Presja kredytu – Generalnie, jeśli ceny mieszkań będą nadal rosły, to koszt jego zakupu można zignorować, ponieważ łatwo jest zarabiać na nim, a zyski mogą również pokryć koszty odsetek. Ale gdy ceny mieszkań nie wzrosną, a nawet spadną, to nie łatwo będzie sprzedać. Jak do tego wzrosną stopy oprocentowania kredytu to przy takim spadku niemożliwe będzie zarobić na transakcji.

No i trwa dyskusja w mediach społecznościowych, czy Li Ka Shing przesadza, czy też ma choć pół prawdy w tym co głosi? Czas rozstrzygnie.

梁安基Andrzej Zawadzki-Liang

上海ShangHai, 中国Chiny

PS. Niech rozkwita. sto opinii To moja parafraza słynnego powiedzenia Przewodniczącego 毛泽东Mao Ze Donga – „百花齐放 Niech rozkwita sto kwiatów” – wygłoszona w maju 1956 r. początkując kampania polityczno-kulturalna zachęcającą do swobodnego wyrażania różnych poglądów na tematy polityczne, gospodarcze czy społeczne.